Nájemní smlouva na dobu neurčitou: Co potřebujete vědět?

Definice

Nájemní smlouva na dobu neurčitou je typ nájemní smlouvy, u které není předem stanoveno, kdy skončí. Platí do té doby, dokud ji jedna ze smluvních stran nevypoví ve shodě s ujednáními v ní obsaženými a v souladu se zákonem. Tento typ smlouvy poskytuje oběma stranám – pronajímateli i nájemci – určitou flexibilitu, ale zároveň i menší míru jistoty. Pronajímatel nemůže nájem jednostranně ukončit bez vážného důvodu a dodržení výpovědní lhůty, nájemce zase musí počítat s tím, že se může stát, že bude muset hledat nové bydlení, pokud pronajímatel smlouvu vypoví. Informace o nájemní smlouvě na dobu neurčitou, jako jsou práva a povinnosti obou stran, výpovědní lhůty a důvody výpovědi, se řídí především Občanským zákoníkem. Před podpisem jakékoli nájemní smlouvy je nezbytné se s těmito informacemi důkladně seznámit, abyste se vyhnuli případným budoucím sporům a nedorozuměním.

Vznik

Nájemní smlouva na dobu neurčitou, jak už název napovídá, nestanovuje přesný termín ukončení nájmu. Vzniká automaticky ve dvou hlavních případech. Prvním je situace, kdy se obě strany, tedy pronajímatel a nájemce, dohodnou na pronájmu nemovitosti, ale v písemné smlouvě neuvedou dobu trvání nájmu. V takovém případě se má za to, že smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou.

Druhým případem je situace, kdy nájemní smlouva sice byla uzavřena na dobu určitou, ale po jejím uplynutí nájemce nepřestane byt užívat a pronajímatel proti tomu nic nenamítá a dále přijímá platby nájemného. V takovém případě se původní smlouva na dobu určitou automaticky mění na smlouvu na dobu neurčitou. Je důležité si uvědomit, že i když nájemní smlouva na dobu neurčitou poskytuje oběma stranám určitou flexibilitu, je vhodné mít na paměti specifika tohoto typu smluv a seznámit se s právy a povinnostmi, které z nich pro obě strany vyplývají.

Obsah

Co je to nájemní smlouva na dobu neurčitou? Jaké jsou její výhody a nevýhody pro nájemce i pronajímatele? Jaké náležitosti musí obsahovat platná nájemní smlouva na dobu neurčitou? Jakým způsobem a za jakých podmínek lze smlouvu na dobu neurčitou vypovědět? Jaká jsou vaše práva a povinnosti v případě vypovězení nájmu? Na co si dát pozor při podpisu smlouvy a jak se vyhnout případným problémům? Odpovědi na tyto a další otázky naleznete v tomto článku, který vám pomůže zorientovat se v problematice nájemních smluv na dobu neurčitou.

Výhody

Smlouva na dobu neurčitou přináší stabilitu a předvídatelnost pro obě strany. Nájemník má jistotu bydlení bez obavy z ukončení nájmu po předem stanovené době. Pronajímatel má zaručený a stabilní příjem z pronájmu. Výpovědní lhůta je delší než u smluv na dobu určitou, obvykle tři měsíce. To dává oběma stranám dostatek času na nalezení náhrady, ať už se jedná o nové bydlení pro nájemníka, nebo nového nájemce pro pronajímatele. Nájemní smlouva na dobu neurčitou je flexibilní. V případě potřeby je možné se na změnách podmínek, jako je například výše nájemného, dohodnout. Důležité je, aby všechny změny byly písemně zaznamenány a podepsány oběma stranami.

Nevýhody

Smlouva na dobu neurčitou sice dává nájemníkovi větší flexibilitu, ale skrývá v sobě i jisté nevýhody. Pro pronajímatele je obtížnější s bytem či domem dále nakládat, například ho prodat. Výpovědní lhůta je delší a omezená pouze na tři důvody: neplacení nájemného, poškozování bytu nebo hrubé porušování domovního řádu. To může být komplikací, pokud se vztah s nájemníkem zhorší z jiných důvodů. Nájemník zase nemá jistotu dlouhodobého bydlení, jelikož pronajímatel může nájem vypovědět i bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou. Navíc s sebou nese riziko nenadálého zvýšení nájemného. Pronajímatel ho může jednostranně zvýšit, ovšem pouze jednou za 12 měsíců a v souladu s obvyklou cenou nájemného v daném místě a čase. Je proto důležité zvážit všechna pro a proti, než se pro tento typ smlouvy rozhodnete.

Ukončení

Nájemní smlouva na dobu neurčitou se uzavírá tehdy, pokud si strany nepřejí vázat trvání nájmu k pevně stanovené době. Ačkoliv se na první pohled může zdát výhodnější pro obě strany, je potřeba zvážit i specifika tohoto typu smlouvy, a to zejména v otázce ukončení.

Zatímco u nájmu na dobu určitou končí smluvní vztah automaticky uplynutím sjednané doby, u nájmu na dobu neurčitou je nutné dát výpověď. Výpovědní doba je ze zákona stanovena na 3 měsíce a zač

Smlouva na dobu neurčitou přináší oběma stranám jistotu a stabilitu, ale zároveň vyžaduje zodpovědnost a dodržování stanovených podmínek.

Radomír Novotný

Výpovědní lhůta

Výpověď z nájemní smlouvy na dobu neurčitou se řídí ustanoveními Občanského zákoníku. Výpovědní lhůta je v tomto případě ze zákona šestiměsíční a musí být dána písemně. To znamená, že výpověď musí být doručena druhé smluvní straně nejpozději poslední den lhůty, a to nejlépe doporučeně s dodejkou prokazatelným způsobem. Výpovědní lhůta začíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena.

Důležité je zmínit, že se strany mohou v nájemní smlouvě dohodnout i na delší výpovědní lhůtě, než je lhůta šestiměsíční. Kratší lhůta než šest měsíců je možná jen ze zákonných důvodů.

Nájemní smlouvu na dobu neurčitou je možné vypovědět z jakéhokoliv důvodu nebo i bez udání důvodu. Výjimkou jsou situace, kdy je ujednána výpověď s konkrétním důvodem, například neplacení nájemného. V takovém případě je nutné ve výpovědi důvod výslovně uvést.

V případě sporu o platnost výpovědi přechází na soud, aby posoudil, zda byla výpověď dána v souladu se zákonem a nájemní smlouvou.

Důvody výpovědi

Vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem se řídí ustanoveními občanského zákoníku a v případě nájemní smlouvy na dobu neurčitou je možné ji vypovědět z různých důvodů. Výpovědní lhůta je ze zákona tří měsíční a začíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Důležité je zmínit, že výpověď musí být podána písemně, jinak se k ní nepřihlíží.

Nájemní smlouvu na dobu neurčitou může vypovědět jak pronajímatel, tak i nájemce. Pronajímatel může dát výpověď z několika důvodů. Mezi nejčastější patří neplacení nájemného a služeb spojených s užíváním bytu. Pokud nájemce opakovaně hrubě porušuje své povinnosti, například poškozováním bytu nebo rušením klidu, může mu pronajímatel dát také výpověď. Dalším důvodem může být potřeba pronajímatele byt využívat pro vlastní potřebu, například pro sebe, rodinné příslušníky nebo pro rekonstrukci.

Nájemce může dát výpověď z jakéhokoliv důvodu nebo i bez udání důvodu. V praxi se nejčastěji setkáváme s výpovědí z důvodu stěhování, změny zaměstnání nebo rodinné situace. Je důležité si uvědomit, že i v případě výpovědi ze strany nájemce je nutné dodržet zákonnou tříměsíční výpovědní lhůtu.

Nájem a poplatky

Smlouva na dobu neurčitou je nejběžnějším typem nájemní smlouvy v České republice. Výše nájemného se liší v závislosti na lokalitě, velikosti a stavu bytu. V Praze a Brně je nájemné obecně vyšší než v menších městech. Kromě nájemného platí nájemce obvykle také zálohy na služby spojené s užíváním bytu, jako jsou vodné, stočné, teplo, elektřina a plyn. Výše těchto záloh se liší podle spotřeby a počtu osob v bytě.

Nájemní smlouva by měla jasně stanovit výši nájemného a záloh, a to včetně případných budoucích úprav. Důležité je vědět, že nájemné může být jednostranně zvyšováno pronajímatelem, ale pouze za splnění určitých podmínek stanovených v zákoně. Pronajímatel musí nájemce o zvýšení nájemného písemně informovat nejméně 3 měsíce předem.

Kromě nájemného a záloh na služby mohou být v nájemní smlouvě sjednány i další poplatky, například za užívání společných prostor domu nebo za parkovací stání. Je důležité si před podpisem smlouvy pečlivě prostudovat všechny její body, včetně výše nájemného a poplatků, a v případě nejasností se obrátit na odborníka.

Práva a povinnosti

Nájemní smlouva na dobu neurčitou s sebou přináší specifická práva a povinnosti pro obě strany – pronajímatele i nájemce. Je důležité, aby obě strany rozuměly svým závazkům a dodržovaly je.

Srovnání nájemní smlouvy na dobu určitou a neurčitou

Vlastnost	Na dobu určitou	Na dobu neurčitou
Minimální doba trvání	Ano, dle dohody	Ne
Maximální doba trvání	Ano, dle dohody	Ne
Automatické prodlužování	Ne, pouze pokud je to ve smlouvě	Ano, pokud není dána výpověď
Výpovědní lhůta	Obvykle ano, dle dohody	Ano, ze zákona 3 měsíce

Pronajímatel má například povinnost předat byt ve stavu způsobilém k užívání a zajistit nájemci klidné užívání bytu. Nesmí tedy bezdůvodně vstupovat do bytu, obtěžovat nájemce hlukem ani jinak zasahovat do jeho práv.

Na druhou stranu má nájemce povinnost platit nájemné a služby včas a udržovat byt v dobrém stavu. Nesmí provádět žádné stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele a je povinen umožnit mu vstup do bytu za účelem kontroly jeho stavu nebo provedení nezbytných oprav.

V případě porušení povinností ze strany jedné ze smluvních stran má druhá strana právo na nápravu, a v krajním případě i na odstoupení od smlouvy. Je proto důležité, aby si obě strany uvědomovaly svá práva a povinnosti a chovaly se k sobě férově.

Podnájem

Podnájem představuje specifický typ nájemního vztahu, kdy nájemce pronajímá dále pronajatý byt či jeho část třetí osobě, podnájemci. Pro vznik podnájmu je nezbytný souhlas vlastníka nemovitosti, pokud není v nájemní smlouvě uvedeno jinak. V případě nájemní smlouvy na dobu neurčitou se uplatňují stejná pravidla. I zde je nutné písemné schválení vlastníka pro platnost podnájemní smlouvy.

Informace o nájemní smlouvě na dobu neurčitou, včetně možnosti podnájmu, by měly být jasně a srozumitelně uvedeny v samotné smlouvě. Důležité je specifikovat, zda je podnájem povolen, a pokud ano, za jakých podmínek. Vlastník může například stanovit maximální počet podnájemníků nebo požadovat jejich schválení.

Nájemní smlouva na dobu neurčitou s možností podnájmu dává nájemci větší flexibilitu, ale zároveň s sebou nese i větší zodpovědnost. Nájemce je zodpovědný za jednání podnájemníka vůči vlastníkovi i za případné škody.

Vzor smlouvy

Nájemní smlouva na dobu neurčitou je v Česku běžnou praxí. Neznamená to ale, že by se obešla bez pevně daných pravidel. Zákon přesně stanovuje, co všechno musí obsahovat, aby byla platná. Mezi základní náležitosti patří: označení smluvních stran, tedy pronajímatele a nájemce, přesná identifikace pronajímaného bytu či domu, výše nájemného a způsob jeho úhrady, doba trvání nájmu, v tomto případě na dobu neurčitou.

Smlouvu je vždy nutné sepsat písemně a podepsat. Doporučuje se ji sepsat ve dvou vyhotoveních, aby každý z účastníků obdržel jedno. Nájemní smlouva na dobu neurčitou skýtá oběma stranám určitou flexibilitu. Pronajímatel ani nájemce nejsou vázáni pevně daným datem ukončení nájmu. Zákon však stanovuje lhůty pro výpověď, které musí obě strany dodržovat. Výpovědní lhůta je ze zákona tří měsíční a začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi.

I když se na první pohled může zdát nájemní smlouva na dobu neurčitou jako nejjednodušší varianta, je důležité znát svá práva a povinnosti. V případě nejasností je vždy vhodné obrátit se na odborníka, například na právníka specializujícího se na bytové právo.

Užitečné informace

Nájemní smlouva na dobu neurčitou je v Česku běžným typem smlouvy, která vám i pronajímateli poskytuje větší flexibilitu. Na rozdíl od nájemní smlouvy na dobu určitou, u které je předem dáno, kdy skončí, u smlouvy na dobu neurčitou datum ukončení stanoveno není. To ale neznamená, že by se nedala vypovědět.

Výpovědní lhůta u nájemní smlouvy na dobu neurčitou je ze zákona 3 měsíce a platí pro obě strany, tedy pro vás i pro pronajímatele. Výpověď musí být vždy písemná a doručena druhé straně. Důležité je vědět, že pronajímatel může dát výpověď pouze z důvodů uvedených v zákoně, například pokud potřebuje byt pro sebe nebo svou rodinu, nebo pokud s vámi má opakovaně problémy s placením nájmu. Jako nájemník můžete dát výpověď kdykoliv a bez udání důvodu.

Než podepíšete jakoukoliv smlouvu, ať už na dobu určitou nebo neurčitou, je důležité si ji pečlivě přečíst a ujistit se, že rozumíte všem bodům. Pokud si nejste jistí, poraďte se s někým, kdo se v nájemním právu vyzná.